Si parte da una proposta, si passa per un compromesso e si arriva all'atto definitivo. Davanti a questa apparente "complicazione", la tentazione di saltare dei passaggi è forte. Tecnicamente è possibile: si potrebbe stipulare subito un contratto preliminare senza passare dalla proposta, oppure andare direttamente al rogito basandosi sulla sola proposta accettata.
Tuttavia, l'esperienza maturata dal 1996 ci insegna che seguire l'iter completo non è un inutile appesantimento burocratico, ma una stratificazione di tutele necessaria per arrivare, passo passo, al traguardo senza sorprese.
La proposta d'acquisto: l'incontro delle volontà
Tutto inizia con la proposta d'acquisto. Dal punto di vista legale, essa si fonda sull'Articolo 1326 del Codice Civile, il quale stabilisce che:
Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte.
Si tratta di un contratto di tipo negoziale. Attraverso il modulo dell'agenzia, l'acquirente "scrive" al venditore indicando prezzo, modalità di pagamento e tempi di consegna. Il venditore può rifiutare, accettare o controproporre. Quando le due volontà collimano perfettamente, il contratto è concluso.
La clausola sospensiva
Un punto fondamentale riguarda l'efficacia: se nella proposta è inserita una clausola sospensiva (ad esempio per l'ottenimento del mutuo), il contratto è formalmente concluso, ma la sua efficacia resta "congelata" in attesa di un evento futuro e incerto.
In ogni caso, le pattuizioni contenute nella proposta sono sintetiche e spesso riportate su moduli completati a mano, focalizzandosi sugli aspetti economici e normativi essenziali.
Cosa contiene la proposta
- Prezzo offerto e modalità di pagamento
- Importo della caparra
- Tempistiche indicative per il rogito
- Eventuali clausole sospensive
- Termine di validità dell'offerta
Il contratto preliminare: dal negoziale al convenzionale
Se la proposta è l'incontro delle volontà, il Contratto Preliminare (o compromesso) rappresenta la loro formalizzazione tecnica e analitica. È un contratto di tipo convenzionale: le parti si riuniscono fisicamente assistite dall'agenzia per "convenire" e riprodurre le pattuizioni della proposta, integrandole con tutti i dettagli legali necessari.
Perché questo passaggio è vitale
Per avere forza vincolante ai sensi dell'Art. 2932 del Codice Civile (Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto), il preliminare deve contenere tutte le clausole che entreranno nell'atto definitivo.
Mentre nella proposta ci si limita a dire che "l'immobile dovrà essere in regola", nel preliminare si inserisce la menzione urbanistica completa, i dati catastali definitivi e l'eventuale previsione di pratiche di regolarizzazione.
Cosa non può mancare in un buon preliminare
Un compromesso ben redatto deve contenere una serie di elementi che blindano l'affare:
| Elemento | Descrizione |
|---|---|
| Descrizione immobile | Non solo l'indirizzo, ma dati catastali completi, confini e pertinenze |
| Prezzo e flussi finanziari | Specifica esatta di caparra, eventuali acconti e saldo al rogito |
| Termini per il rogito | Una data precisa o un termine entro cui fissare l'atto finale |
| Garanzie del venditore | Dichiarazione che l'immobile è libero da ipoteche, pignoramenti e abusi edilizi |
| Natura della caparra | Definire se è confirmatoria o penitenziale |
| Ripartizione spese | Chi paga cosa: notaio, imposte, eventuali sanatorie |
Il rogito: l'atto definitivo
Il rogito notarile è l'atto finale che trasferisce la proprietà dell'immobile. È il momento in cui:
- L'acquirente versa il saldo del prezzo
- Il venditore consegna le chiavi
- Il notaio trascrive l'atto nei registri immobiliari
- La proprietà passa ufficialmente di mano
Il notaio, prima del rogito, effettua una serie di verifiche cruciali: controlla che non ci siano ipoteche non dichiarate, verifica la conformità catastale e urbanistica, e si assicura che tutti i documenti siano in regola.
Perché non saltare i passaggi
Saltare queste fasi significa privarsi di un "filtro" di sicurezza. Il passaggio dalla proposta al preliminare permette di approfondire i controlli tecnici, urbanistici e ipotecari mentre l'affare è già impostato ma non ancora giunto alla sua conclusione definitiva.
I rischi del "fare in fretta"
- Problemi urbanistici scoperti tardi: difformità che emergono solo al rogito possono bloccare tutto
- Ipoteche non dichiarate: senza le verifiche del preliminare, rischi di scoprirle quando è troppo tardi
- Clausole mancanti: una proposta sintetica non tutela come un preliminare completo
- Difficoltà con il mutuo: senza un preliminare formale, alcune banche non procedono
Il valore della gradualità
In sintesi:
- La proposta ferma il prezzo e l'immobile
- Il compromesso definisce le regole del gioco nel dettaglio
- Il rogito corona il percorso
Seguire questo iter con il supporto di un'agenzia che verifica ogni riga del contratto è l'unico modo per trasformare un acquisto immobiliare in un investimento sereno.
Tempistiche tipiche del percorso
| Fase | Tempistica media | Note |
|---|---|---|
| Proposta | 7-15 giorni | Termine di irrevocabilita per l'accettazione |
| Compromesso | 2-4 settimane dopo accettazione | Tempo per verifiche e preparazione documenti |
| Rogito | 60-90 giorni dal compromesso | Può allungarsi se serve mutuo o sanatorie |
| Totale | 2-4 mesi | Percorso completo dalla proposta alle chiavi |
Domande Frequenti
Qual è la differenza tra proposta, compromesso e rogito?
La proposta d'acquisto è l'offerta formale dell'acquirente al venditore (contratto negoziale). Il compromesso (o preliminare) è la formalizzazione tecnica e analitica dell'accordo con tutti i dettagli legali (contratto convenzionale). Il rogito è l'atto definitivo di trasferimento della proprietà stipulato dal notaio.
Si può saltare il compromesso e andare direttamente al rogito?
Tecnicamente sì, ma è sconsigliato. Il passaggio dalla proposta al preliminare permette di approfondire i controlli tecnici, urbanistici e ipotecari mentre l'affare è già impostato ma non ancora definitivo. Saltare questo filtro di sicurezza espone a rischi evitabili.
Quando la proposta d'acquisto diventa vincolante?
La proposta diventa vincolante quando il venditore la accetta e l'acquirente ne viene a conoscenza (art. 1326 c.c.). Da quel momento si forma un contratto preliminare vincolante per entrambe le parti, salvo la presenza di clausole sospensive.
Cosa deve contenere un buon contratto preliminare?
Un buon preliminare deve contenere: descrizione precisa dell'immobile con dati catastali, prezzo e flussi finanziari dettagliati, termini per il rogito, garanzie del venditore su ipoteche e abusi, natura della caparra (confirmatoria o penitenziale), e ripartizione delle spese.
Quanto tempo passa tra proposta e rogito?
In media, il percorso completo richiede 2-4 mesi: la proposta viene accettata in pochi giorni, il compromesso si firma entro 2-4 settimane dall'accettazione, e il rogito avviene entro 60-90 giorni dal compromesso. I tempi possono allungarsi se serve un mutuo o se emergono problemi documentali.
Chi paga le spese del compromesso e del rogito?
Di prassi, l'acquirente sostiene le spese notarili del rogito e le imposte di registro. Il venditore paga le eventuali imposte sulla plusvalenza e le spese per sanare difformità urbanistiche. Le spese del compromesso (se fatto dal notaio) sono solitamente a carico dell'acquirente.
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