Vendere casa a Torino: come verificare la conformità urbanistica

Prima di mettere in vendita casa a Torino, cerca la pratica edilizia su EdificaTO, il servizio online del Comune: entri con SPID, CIE o CNS e la consultazione costa 12,89 euro per fascicolo e 7,77 euro per provvedimento. Confronta poi il progetto approvato con la casa com'è oggi. Se lo fai prima dell'annuncio, una difformità è un lavoro da sistemare; se emerge al compromesso, diventa uno sconto da concedere.

Si può conoscere bene la propria casa e non aver mai visto il progetto depositato in Comune. Un tramezzo spostato o un balcone chiuso a veranda non si notano nella vita di tutti i giorni, ma si vedono confrontando la casa con le tavole depositate. Questa guida spiega cosa controllare, dove trovarlo a Torino e cosa dice davvero la legge.

Cosa chiede la legge quando vendi

Al rogito il venditore deve fare due dichiarazioni diverse, previste da due norme diverse.

• Estremi del titolo edilizio. Per gli edifici iniziati dopo il 17 marzo 1985, l'atto di vendita è nullo se non riporta, per dichiarazione del venditore, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria (art. 46 del Testo unico edilizia, DPR 380/2001). Per gli edifici più vecchi vale una regola analoga della legge 47/1985, che ammette anche la dichiarazione che la costruzione è iniziata prima del 1° settembre 1967.
• Conformità catastale. Dal 1° luglio 2010 l'atto deve contenere l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione dei proprietari che dati e planimetrie corrispondono allo stato di fatto (art. 29, comma 1-bis, legge 52/1985). La dichiarazione può essere sostituita dall'attestazione di un tecnico abilitato.

Il notaio, quindi, ti chiede gli estremi del titolo e la dichiarazione catastale. Non va in Comune a misurare la tua casa contro il progetto.

Le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019) hanno chiarito che, se l'atto riporta gli estremi di un titolo edilizio reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dalla conformità della costruzione a quel titolo.

Questo non significa che le difformità non contino. Significa che il problema non si ferma al notaio: si sposta su di te, perché le dichiarazioni nell'atto sono del venditore.

Cos'è lo stato legittimo dell'immobile

Lo "stato legittimo" è la fotografia ufficiale di come la casa dovrebbe essere. La definizione è nell'art. 9-bis, comma 1-bis, del DPR 380/2001, riscritto dal decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito dalla legge 105/2024). Si ricava da:

• il titolo che ha previsto la costruzione dell'edificio, oppure quello che ha disciplinato l'ultimo intervento sull'intero immobile o sull'intera unità, a condizione che in quell'occasione il Comune abbia verificato la legittimità dei titoli precedenti;
• i titoli successivi che hanno autorizzato interventi parziali, come una ristrutturazione interna;
• per gli edifici costruiti quando il titolo non era obbligatorio, le informazioni catastali di primo impianto o altri documenti probanti, come fotografie, estratti cartografici e documenti d'archivio.

Il Salva Casa ha aggiunto anche una regola utile per chi vende un appartamento in condominio: le difformità sulle parti comuni dell'edificio non contano per lo stato legittimo della singola unità, e viceversa (art. 9-bis, comma 1-ter).

Come trovare la pratica edilizia su EdificaTO

A Torino le pratiche di edilizia privata si cercano su EdificaTO, il servizio del Comune pensato anche per chi deve verificare la conformità edilizia prima di vendere un immobile.

1. Accedi con la tua identità digitale

Servono SPID, CIE o CNS e un indirizzo email. Le vecchie credenziali TorinoFacile sono state disattivate dal 1° luglio 2026: se le usavi, ora devi entrare con SPID, CIE o CNS.

2. Cerca la pratica

Se conosci il protocollo edilizio (anno, registro e numero progressivo), usa la funzione "Conosco il protocollo". Altrimenti la ricerca combina indirizzo, anno di presentazione, intestatario, descrizione dell'opera ed estremi del provvedimento. Se hai comprato dopo il 1985, di norma il tuo atto d'acquisto riporta gli estremi del titolo edilizio (o, per le costruzioni iniziate prima del 1° settembre 1967, la dichiarazione sulla data di inizio dei lavori): è il primo documento da riprendere in mano.

3. Consulta e paga i diritti

I fascicoli digitalizzati sono subito disponibili. Quelli cartacei si consultano su appuntamento nella sede di piazza San Giovanni 5. Il pagamento avviene con pagoPA/PiemontePay ed è dovuto anche se la consultazione non dà l'esito sperato.

Cosa trovi in digitale e cosa no

L'elenco non è completo: gli intervalli di tutte le serie di documenti sono nell'elenco ufficiale del Comune.

Se la pratica che ti serve è ancora in istruttoria, EdificaTO non basta: c'è un servizio separato di consultazione, che costa 12,89 euro e prevede una risposta entro trenta giorni. Per dubbi sull'uso del sistema il Comune indica il numero verde 800 450 900 (lunedì-venerdì, 8-18) e l'indirizzo [email protected].

Cosa confrontare, documento per documento

Una volta scaricata la pratica, i documenti da mettere uno accanto all'altro sono tre:

1. Il progetto approvato (e le eventuali varianti) trovato su EdificaTO;
2. la planimetria catastale depositata in catasto, la stessa a cui farà riferimento l'atto di vendita;
3. la casa com'è oggi, misurata e non ricordata.

Il confronto è un lavoro da tecnico: un geometra o un architetto sa leggere le tavole, misurare e dirti se una differenza rientra nelle tolleranze o va regolarizzata. Il tuo compito è arrivarci con i documenti già in mano.

Le tolleranze del Salva Casa

Non ogni centimetro di differenza è un abuso. L'art. 34-bis del DPR 380/2001 stabilisce che il mancato rispetto di altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e degli altri parametri della singola unità non è una violazione edilizia se resta entro il 2% delle misure del titolo.

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 il Salva Casa ha introdotto soglie più ampie, che crescono al diminuire della superficie utile:

Per gli stessi interventi la norma considera tolleranze esecutive anche, tra l'altro, la diversa posizione delle aperture interne, le irregolarità esecutive di muri esterni e interni, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali e gli errori materiali di rappresentazione nel progetto (art. 34-bis, comma 2-bis), purché rispettino le condizioni del comma 2.

Le tolleranze non si applicano da sole: le dichiara un tecnico abilitato, nella modulistica di una nuova pratica oppure con una dichiarazione asseverata allegata all'atto di vendita (art. 34-bis, comma 3). Fuori dalle zone a bassa sismicità la dichiarazione richiede anche un'attestazione sul rispetto delle norme strutturali (comma 3-bis): anche questo è un punto che verifica il tecnico.

Quando farlo: prima del prezzo, non dopo la proposta

Il momento giusto è prima di fissare il prezzo e di pubblicare l'annuncio, per tre ragioni.

• I tempi non dipendono da te. Un fascicolo digitale si consulta in pochi minuti, ma uno cartaceo richiede un appuntamento e una pratica in istruttoria può richiedere fino a trenta giorni di risposta.
• Una regolarizzazione cambia il conto. Se serve una sanatoria, il suo costo e i suoi tempi vanno considerati nel prezzo e nella data del rogito.
• La trattativa si regge sui documenti. Dopo il compromesso hai già concordato prezzo, caparra e data: una sorpresa a quel punto si paga in sconto, in ritardo o in contenzioso.

Se hai ereditato la casa, il controllo è ancora più importante: chi vende spesso non conosce la storia dei lavori fatti dai genitori. Ne parliamo nella guida su come vendere una casa ereditata a Torino. Per i passaggi successivi, dalla proposta al rogito, trovi tutto in dalla proposta al rogito.