Stai pensando di mettere in affitto il tuo immobile a Torino? Il canone concordato può farti risparmiare oltre 1.000 euro all'anno di tasse. Ecco come funziona, quando conviene e come calcolare il canone per la tua casa.
In questa guida trovi tutto quello che devi sapere: la normativa, i vantaggi fiscali, i tipi di contratto disponibili e uno strumento gratuito per calcolare il canone concordato del tuo immobile in pochi minuti.
Cos'è il canone concordato
Il canone concordato è un tipo di contratto di locazione regolamentato dalla Legge 431/98. A differenza del canone libero, dove il proprietario decide l'importo dell'affitto, nel canone concordato l'importo viene determinato in base ad accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini.
Torino, essendo un comune ad alta tensione abitativa, rientra tra le città dove il canone concordato offre i maggiori vantaggi fiscali. L'accordo territoriale di Torino definisce fasce di prezzo diverse per ogni zona della città.
Il canone concordato non è un obbligo, ma una scelta. Puoi sempre optare per un contratto a canone libero, ma rinunceresti ai vantaggi fiscali.
I vantaggi fiscali
Perché scegliere il canone concordato? Per tre motivi principali, tutti economici:
Cedolare secca al 10%
Il vantaggio principale è la cedolare secca agevolata al 10% invece del 21% standard. Questo significa che su un affitto di 800 euro al mese:
| Tipo contratto | Canone annuo | Cedolare secca | Tasse dovute |
|---|---|---|---|
| Canone libero (21%) | 9.600 euro | 21% | 2.016 euro |
| Canone concordato (10%) | 9.600 euro | 10% | 960 euro |
Risparmio annuo: 1.056 euro. Questo solo sulla cedolare secca, senza contare gli altri vantaggi.
Riduzione IMU
I comuni possono deliberare una riduzione IMU per gli immobili affittati a canone concordato. A Torino la riduzione può arrivare fino al 75%. Su un immobile con IMU di 1.000 euro annui, significa risparmiare altri 750 euro.
Sconto IRPEF (alternativa alla cedolare)
Se preferisci non optare per la cedolare secca, puoi scegliere la tassazione ordinaria IRPEF con una riduzione del 30% sulla base imponibile. Conviene se hai molte detrazioni o se il tuo reddito è basso.
Come si calcola il canone
Il calcolo del canone concordato si basa su quattro fattori:
1. Superficie convenzionale
Si parte dalla superficie dell'immobile, calcolata secondo criteri specifici:
- Superficie calpestabile: 100%
- Terrazzi e balconi: 25% della superficie
- Box auto: 50% della superficie
- Cantine: 25% della superficie
2. Fascia territoriale
Torino è divisa in fasce territoriali (A, B, C, D) che determinano il valore di riferimento al metro quadro. Le zone di pregio come Crocetta o Gran Madre hanno valori più alti rispetto alle periferie.
3. Caratteristiche dell'immobile
Il valore si adegua in base a:
- Anno di costruzione
- Stato di manutenzione
- Classe energetica
- Presenza di ascensore, portineria, giardino
- Piano dell'immobile
4. Maggiorazioni e riduzioni
Alcuni fattori modificano ulteriormente il canone:
- Arredo completo: +15%
- Classe energetica bassa: +5%
- Contratto transitorio: +10%
Il calcolo non è semplice
Il calcolo del canone concordato richiede la conoscenza degli accordi territoriali aggiornati di Torino. Errori nel calcolo possono portare a perdere i benefici fiscali. Per questo ti consigliamo di usare uno strumento professionale.
Calcola il canone concordato per il tuo immobile
Inserisci i dati del tuo immobile e scopri subito il range di canone consentito.
Calcola GratisIn collaborazione con Dokicasa
Tipi di contratto
Con il canone concordato puoi stipulare tre tipi di contratto:
Contratto 3+2 o 4+2 agevolato
È il contratto più comune per affitti residenziali stabili. La durata minima è di 3 anni, rinnovabile automaticamente per altri 2. Puoi anche scegliere 4+2 o formule più lunghe. Alla scadenza, il rinnovo è automatico salvo disdetta motivata.
Contratto transitorio (1-18 mesi)
Per esigenze temporanee documentate di proprietario o inquilino: lavoro a termine, cura di familiari, ristrutturazione di altra casa, ecc. Serve una motivazione scritta nel contratto, altrimenti si trasforma in 4+4 a canone libero.
Contratto per studenti (6-36 mesi)
Riservato agli studenti universitari fuori sede. Richiede iscrizione a un ateneo con sede in un comune diverso da quello di residenza. Molto usato nelle zone vicine al Politecnico e alle facolta del centro.
Come fare un contratto a canone concordato
Ecco i passi per stipulare un contratto a canone concordato a Torino:
1. Calcola il canone
Usa il calcolatore gratuito per ottenere il range minimo-massimo consentito per il tuo immobile. Puoi scegliere qualsiasi importo all'interno di questo range.
2. Redigi il contratto
Il contratto deve seguire il modello ministeriale previsto per i contratti concordati. Puoi redigerlo autonomamente oppure farti assistere da un professionista.
3. Ottieni l'asseverazione
Per accedere ai benefici fiscali, il contratto deve essere asseverato (certificato conforme) da un'associazione di categoria. Questo attesta che il canone rientra nei parametri dell'accordo territoriale.
4. Registra il contratto
Entro 30 giorni dalla firma, devi registrare il contratto all'Agenzia delle Entrate. Puoi farlo online o allo sportello. Se opti per la cedolare secca, la registrazione è gratuita.
5. Comunica al Comune (per l'IMU)
Per ottenere la riduzione IMU, devi comunicare al Comune che l'immobile è affittato a canone concordato. Verifica le modalità sul sito del Comune di Torino.
Quando conviene e quando no
Conviene se:
- Il tuo immobile è in una zona con buona domanda di affitto
- Cerchi inquilini stabili per contratti lunghi
- Vuoi ottimizzare la fiscalità (cedolare 10% + IMU ridotta)
- Affitti a studenti o lavoratori con esigenze documentate
- Il canone concordato è vicino al canone di mercato nella tua zona
Potrebbe non convenire se:
- Il tuo immobile è di altissimo pregio e il canone concordato sarebbe molto inferiore al mercato
- Preferisci affitti brevi (meno di 1 anno)
- Non vuoi vincoli sulla durata del contratto
Fai due conti
Confronta sempre il canone concordato con il canone libero, tenendo conto delle tasse. A volte un canone concordato leggermente più basso può farti guadagnare di più netto, grazie ai risparmi fiscali.
Domande frequenti
Il canone concordato è un tipo di contratto di locazione regolamentato dalla Legge 431/98, dove l'importo dell'affitto viene determinato in base ad accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini. A Torino, come comune ad alta tensione abitativa, offre significativi vantaggi fiscali tra cui cedolare secca al 10% e riduzione IMU.
Con la cedolare secca al 10% (invece del 21% standard) su un affitto di 800 euro/mese, risparmi circa 1.056 euro all'anno di tasse. A questo si aggiunge la riduzione IMU che può arrivare fino al 75% in base alle delibere comunali di Torino.
No, il canone concordato è facoltativo. Il proprietario può scegliere tra contratto a canone libero (con cedolare al 21%) o canone concordato (cedolare al 10%). La scelta dipende dalla convenienza fiscale, dal tipo di inquilino e dalla zona dell'immobile.
Ci sono tre tipologie principali: contratto 3+2 o 4+2 agevolato (il più comune per affitti stabili), contratto transitorio da 1 a 18 mesi (per esigenze temporanee documentate), e contratto per studenti universitari da 6 a 36 mesi.
Il calcolo si basa su quattro fattori: superficie convenzionale dell'immobile, fascia territoriale di Torino (A, B, C, D), caratteristiche dell'immobile (anno costruzione, stato, dotazioni) e eventuali maggiorazioni (arredo, durata). Il risultato è un range minimo-massimo di canone consentito. Puoi usare il calcolatore gratuito di Dokicasa per ottenere il risultato in pochi minuti.
Vuoi affittare il tuo immobile a canone concordato?
Calcola gratuitamente il canone e scopri quanto potresti chiedere di affitto.
Calcola il Canone ConcordatoIn collaborazione con Dokicasa - Servizio gratuito e senza impegno